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商業綜合體開發是否過剩?淺談其發展現狀與前景
編輯:本站管理員 時間:2016/2/19 18:55:22 來源:本站 瀏覽 4422 次
 
 

    近日,萊坊發布《商業綜合體的發展趨勢及成功要素研究報告》,報告研究了商業綜合體市場的發展現狀和開發過程中可能遇到的問題 ,并進一步探討了商業綜合體發展的成功要素。

  商業綜合體是指以現代服務業為主導,包含兩種或兩種以上非住宅功能(商業、辦公、酒店、酒 店式公寓、展覽、會議、文娛和交通)的多功能復合型商業中心。商業綜合體是商業地產專題閱讀)發展的永恒主題,它突破了過去城市建筑單一功能的局限,且提高了土地資源的利用效率。

  從目前開發情況看,全國綜合體開發面積存量巨大,2014年上半年全國主要城市商業綜合體存量面積超過3.0億平方米。至2015年,這一數字將達到3.6億平方米,2016年以后則突破至4.3億平方米。

  年內,國內主要城市綜合體個數達885個,較2013年增長24.47%;2015年主要城市的綜合體數量將突破1,000個;至2018年,商業綜合體的年供應量將維持在1,200個左右。

  1.5線 城市(介于一線和二線城市之間的城市)綜合體規模發展勢頭最為迅猛。據統計,至2015年,商業綜合體存量面積在2000萬平方米以上的城市有四個,其中三個屬于1.5線城市。

  商業綜合體開發是否過剩?

  大部分城市存在過量開發的風險,它們集中分布在1.5線和二線城市中經濟發展較好的城市。

  二、三線城市商業綜合體在短期內出現集中供應,供需失衡使商業開發運營日趨艱難。

  目前情況來看,國內開發商較為激進,二、三線城市布局十分廣泛,擴張速度十分迅猛。我們預計,未來三至五年間,國內大型開發企業仍將開發超過100個綜合體項目。

  選址、業態組合及營運策略已成為商業綜合體開發的三大關鍵問題,同時也是商業綜合體開發的成功之匙。萊坊董事及上海(樓盤)研究及咨詢部主管楊悅晨認為:“盡管中央商務區的風險較小,但選址時考慮到第三產業發展的需要,亦可選擇農村或者工業城市進行開發。”

  綜合開發區的成功與否仍取決于各個業態的組合,目前的城市商業綜合體包括四大核心業態:寫字樓、購物中心、酒店以及酒店式公寓。其中寫字樓、購物中心及酒店三者的業態協同性最優,是商業綜合體開發最普遍的組合。從開發商的角度而言,項目選址、風險偏好以及項目體量大小等考量因素會成為決定商業綜合體開發業態組合的關鍵。

  在開發過程中,不少開發商面臨項目營運策略的選擇。萊坊建議,一般情況下,若非資金處于緊缺狀態,開發商可將綜合體項目保留只租不售作為公司長期的投資。

  萊坊中國區董事,綜合項目顧問及代理服務部主管孫俊安認為:“綜合體開發,從資金沉淀能力、選址、設計規劃、招商營運等各個環節都對開發商的綜合營運能力要求非常高。簡單復制應用住宅開發經驗和理念,將伴隨很多的失誤與挑戰。因此,開發商應及時轉換觀念,盡快完成從住宅開發模式向商業開發模式的思路轉化。”

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