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去庫存不只是賣房子 要建立購租并舉的住房制度
編輯:本站管理員 時間:2017/10/26 16:41:13 來源:本站 瀏覽 4843 次
 
 
■“居者有其屋”并不等于“居者有產權”。要從財稅、金融、戶籍等方面改變“重售輕租”的現狀,讓租房者住著舒心、出租者租著省心,才能有效激活房屋租賃市場,讓租房成為推進新型城鎮化和房地產去庫存的有效途徑

  買房還是租房?這是眼下很多人要面對的一道選擇題。如果簡單比較,一邊是數額很大的買房負擔,一邊是相對可接受的租金價格,似乎租房應更受歡迎。現實卻非如此。山東某縣一位購房者對筆者道出心聲:“買房子,政府一平方米補貼100元,一套房子能省1萬多元。租房子,啥實惠沒有,還總被趕來趕去,住著不踏實。”他最終還是選擇了勒緊褲腰帶貸款買房。

  隨著去庫存政策發力,我國房地產市場普遍回暖,一、二線樓市房價快速升溫,三、四線的銷售也有所回升。然而,相比紅紅火火的銷售,租賃這一解決居住問題的有效手段似乎被人們淡忘。

  事實上,“居者有其屋”并不等于“居者有產權”。即使在歐美等發達國家,住房自有率也只有60%多,日本租房結婚者比例高達67.1%,買房結婚夫婦比例僅為14.3%,而我國城市目前新房自有率已接近90%。省吃儉用買房的結果,使大量資金集中于房地產市場,推高了房價,也限制了居民日常消費等方面的支出,對擴大內需帶來不利影響。

  去庫存不只是賣房子,而是通過建立購租并舉的住房制度,實現以人為核心的新型城鎮化。對居住者而言,房屋租賃降低了城鎮化門檻,便于人才在不同城市、區域間自由流動;對市場來說,在部分三、四線城市住房庫存依然高企的情況下,租賃市場的發展能增加出租人購買庫存商品房的意愿,更好地化解房地產市場庫存。

  這個兩全其美的辦法為啥遭到冷遇?究其原因還是很多政策與現實的障礙,讓租房者不舒心、出租者不省心。

  買房沒錢,申請公積金貸款很容易;租房沒錢,想要提取公積金是難上加難,“手續繁”“到賬晚”“限制多”。買房貸款,按揭利率能打個八到九折;租房貸款,只能向銀行申請個人消費貸款,需要承擔基準利率1.2倍以上的貸款利息。買房繳稅,可以享受契稅、增值稅、個人所得稅等一系列優惠政策;租房繳稅,基本享受不到稅收優惠,現實中也基本是房東繳稅、租客埋單。買房落戶,帶上房產證就可輕松辦理,能享受一切與戶口綁定的公共福利;租房落戶,有學歷、工作、社保等各方面的限制條件,教育、醫療等公共福利也很難公平享受。武漢出臺大學生租房落戶新政一年后,無一人通過租房方式辦成落戶。買房居住,雖然購房過程很辛苦,住在自己的房子里卻很安心;租房居住,頻繁出現的合同糾紛、租金上漲,讓租戶東奔西走,苦不堪言……

  對管理部門來說,零散的個人租賃市場難以管理,群租房、地下室出租等導致安全問題頻發,缺少登記制度的外來人口租房也容易引發社會治安問題。

  找到租房市場的“痛點”,解決起來也就不難。

  一方面,通過財稅、金融、戶籍等政策給房屋租賃松綁減負。對于購房者能夠享受到的政策福利,原則上也應一視同仁地惠及租房者。比如,唯一住房對外出售可免征個人所得稅,是否可以考慮唯一一套對外出租房屋也免稅?滿兩年的住房對外銷售可以減免增值稅,兩年以上的長期租賃合同是否也應減免稅收?低利率的信貸政策能否也讓租房者減輕一下負擔?買房享受到的公共服務,租房是否也不應該落下?

  另一方面,通過專業化經營提供規范穩定的租賃市場環境。房屋租賃不是一錘子買賣,鼓勵專業化企業經營租房,不僅便于政府部門進行管理,也能為租房者提供更專業的服務,建立起具備規模效應的長期租房市場。機構測算顯示,如果我國城鎮人口租房率提高到30%,則全國租房市場規模可達萬億元。若能有效激活這個市場,對當前房地產企業轉型發展會產生積極推動作用。

  日前,國務院常務會議對培育和發展住房租賃市場做出部署,提出完善稅收優惠政策,鼓勵金融機構加大支持等措施。如果能夠建立一個健康可持續的房地產租賃市場,讓賣房與租房比翼齊飛,以人為核心的新型城鎮化就有更堅實的根基。
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