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柬埔寨的房產為何這么受投資客青睞?答案都在這里!
編輯:本站管理員 時間:2020/1/14 18:42:41 來源:本站 瀏覽 939 次
 
 

近年來,隨著除新加坡以外的東南亞國家經濟高速發展,越來越多的中國投資客開始將目光從歐美轉向了家門口,而分享一個國家經濟發展成果最為簡單粗暴但同時又行之有效的方式,或許,就是買房。


柬埔寨房地產展會


新加坡商人在金邊投資興建的Lumiere酒店


從GDP增速來看,越南和柬埔寨要高于泰國和馬來西亞。在2000年~2018年   ,越南年均經濟增速達到6.3%,2018年第二季度越南GDP同比增長6.8%;2018年1月初,柬埔寨國家銀行宣布該國2017年經濟增速為6.9%,位于全球前列。


金邊國際房地產展現場


大量涌入的外國人口也支撐了柬埔寨房地產市場的繁榮,以首都金邊為例,近年來房價年均漲幅高達15%。


當然,相比越南,柬埔寨的房價便宜很多,比如,首都金邊號稱房價最貴的鉆石島上,合計4000美元/㎡,公攤28%,這代表了整個柬埔寨房價的最高水平。





買房子就像買白菜一樣


在深圳福田區一座高檔寫字樓內,一家專注于海外房地產投資的中介公司每到周末都會迎來一周中最為忙碌的時候。投資顧問Candy在與第一財經記者攀談的一個半小時里,四次起身出去接待了五撥客人,為了安撫客戶耐心等待,公司還準備了各種精致的小茶點。


這家中介公司就是主攻柬埔寨市場,該公司人士對第一財經記者透露,內地某著名投資人在西哈努克一口氣就買了2000公頃具永久產權的土地。


事實上,只要打開網頁,搜索東南亞房價,鋪天蓋地的廣告就會迎面而來,每家海外地產中介都會專注于一兩個市場,并極力游說推薦自家市場,同時貶低其他市場。


但對于絕大部分投資客戶而言,則會在馬來西亞、泰國、柬埔寨和越南之間來回權衡對比。


曾在中國內地開過擔保公司也做過天使投資的陳岸前年開始考察了東南亞8個國家后,決定在柬埔寨“扎根”,開拓包括商務酒店等在內的多個產業。


在他看來,柬埔寨正處于經濟快速上行期,無論是投資還是置業,都能獲得較大的收益。


“我個人認為,人均GDP在1500~5000美元之間,是一個經濟體發展最為黃金的時期,遍地都是機會,泰國和馬來西亞雖然也有很多好的投資機會,但他們的人均GDP已經超過了5000美元,經濟增速會變得平緩。”他說。


就陳岸觀察,最早投資于柬埔寨房地產市場的以日本人、韓國人居多,近兩年,越來越多的中國投資者開始進場,其中來自于長三角的投資客居多。



金邊國際房地產展現場


事實上,如果對比中國的房地產市場,在過去幾十年單邊上漲的黃金歲月中,即便是用腳投票,也能獲取高出其他類型資產平均水平的超額收益,關鍵是跟對了方向。這一理論也被廣大的海外地產中介照單全收。


中國商人興建的金邊綜合建材批發市場





中國地產商下南洋


中國的地產商們顯然早一步看到了這個機會,目前包括富力地產、保利地產、碧桂園、時代地產等房地產商已經紛紛下南洋。


在柬埔寨的金邊,由富力地產開發的金邊富力城正在發售,根據中介信息,其主力戶型包括一房一廳一衛 (55m2)和兩房一廳一衛(78m2),總價在87萬~112萬元之間。


根據此前媒體報道,這是富力地產在柬埔寨布局的第一個項目,總投資約7億美元,總占地約7.7公頃,總建筑面積近56萬平方米。


事實上,無論是馬來西亞、泰國、柬埔寨或者越南,海外中介推介的房產幾乎都是期房,購房人也是根據工程進度分期付款,漫長的交房期存在太多的不確定性,所以,中國投資客更傾向于中國地產商開發的房子,萬一爛尾了,起碼還能找到這家公司討說法。



有些房地產商為了打消客戶疑慮,甚至在工地裝了攝像頭,客戶坐在家里,能夠實時監控那個遙遠彼國的某一個工地的施工進展。


但顯然,中國的房地產商一旦出了海,面對的都是來自于全球各大房地產商的直面競爭。


“還是弱了點,有些水土不服,比如在金邊的房地產商,很多都是國際知名的實力派,中國的地產商有的時候并不太清楚自己的客戶定位。”陳岸說。



所以,這就出現了關于租金和房價之間的關系。


目前,在馬來西亞、泰國、柬埔寨和越南四個國家的首都,前兩者的房價已經較高,月租金在2萬~4萬元之間,租金回報率比較穩定,在6%左右。而在柬埔寨和越南,兩個經濟體處于起飛階段,房價較低,租金回報率也不等,5%、6%、7%甚至8%都是存在的。


據他介紹,就金邊的租賃市場而言,1套一室一廳公寓的平均租金每月達1200美元,兩室一廳的公寓平均租金為每月1500美元。在萬景崗1分區(BKK1)地區,租金更高達2000~2500美元/月,特別是服務式公寓。


就產權來說,柬埔寨的房產為永久產權,普通住宅中,外國投資人只能購買第二層及以上;越南產權為50%,到期可續。


但事實上,作為投資客來說,幾乎很少有人會持有到期,所以,流通性很關鍵,正如位于廣州的海外地產中介所說,接盤俠是誰?


而這個問題,在還未發生系統性風險的背景下,其實是最重要的。




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